不動産価格が急激に
上昇する地域は世界を巡っている。
1980年代後半、それは日本だった。
その頃東京圏では
住宅価格は年率で50%以上も
上昇するようなケースも見られ、
1985年末から1990年末の
5年間に日本の土地の価値総額は2.4倍になった。
いわゆるバブルの時代である。
2000年から現在に至るまで、
上海の住宅価格は軒並み10倍以上になった。
日本のバブルは
弾けて住宅価格は下落したが、
上海のそれは今だに緩やかな上昇を続けている。
2003年
SARS（重症急性呼吸器症候群）流行時に
底を打った香港の不動産価格は
今日（こんにち）までに平均3.4倍になっている。
これらはすべて
私自身の目の前で起こったことである。
この他自分が職務上
関わっている地域である
オーストラリアのシドニーでは
2005年から2015年の10年間に75%上昇している、
またメルボルンやブリスベンなどもシドニーを
追いかける形で同じ傾向を示している。
しかしチャンスを掴んで
その上昇に乗るには参入する
タイミングが問われる。
例えば日本のバブルの場合、
初期の1986年頃に不動産を購入した人は
わずか5年後の1991年には倍ぐらいの価値になった。
そのときに物件を
売却していれば資産を2倍に
増やすことができたのである。
仮に売却をしなかったとして
バブルが崩壊して25年が経った今でも
地価は1986年の水準には下がっていない。
地価が急激に上昇した
1987年に参入した人は多少明暗が分かれる、
現在まで物件を保持していて
プラスの人もいればマイナスの人もいる。
それ以降1991年までに
参入してそれ以降も持ち続けた人は
大きな負の資産を抱えたことになる。
当然だが上昇して
高くなってしまったものを
購入するとそこからの上昇余地は少なく、
その後の下落で含み損を
抱えてしまう可能性が高い。
どこが天井か、
ということを判断するのは困難だが、
上海や香港の不動産価格はもう相当に
高くなっていてこれから参入する気には
少なくとも私はなれない。
日本で、上海で、香港で、
オーストラリアで、ロンドンで。
確かに不動産価格が
急激に上昇するということが起こった。
それが世界のどこかに
巡ってくるとすれば投資家としての我々は
今度こそそれを的確に掴みたいのである。
次はどこか?
次に不動産の価値が上昇する地域がどこになるのか?
それを正確に予想するのも
そこにタイミング良く参入するのも
決して簡単なことではない。
だがその可能性が
高い地域のひとつにベルリンがある
ということは確かなように思える。
ベルリン。
言うまでもなくドイツの首都である。
ドイツはGDPで世界第4位という
ヨーロッパでは随一の経済力を誇る。
GDP世界第5位のイギリス、
第6位のフランスとともに
欧州の経済を力強く牽引する国である。
そのドイツの首都であるベルリンが
ロンドンやパリと同格の都市であるということに
異論を唱える人は少ないだろう。
350万人というベルリンの
都市人口は850万人のロンドンよりは
少ないが225万人のパリよりはるかに多い。
ところが
ベルリンの不動産価格は
ロンドンやパリに比べて
3分の1から4分の1程度、
国内のミュンヘンや
フランクフルトと比較しても
60%程度と今だ非常に低い水準にある。
その大きな理由は
ベルリンが辿ってきた
歴史にも大きく関係している。
日本と同じく
第二次世界大戦において
敗戦を喫したドイツは戦後、
民主主義圏の西ドイツと
社会主義圏の東ドイツに分かれた。
首都であったベルリンは
地理的には東ドイツの圏内に位置していたが、
ベルリン市内だけはアメリカ、イギリス、フランス、ソ連に
分割して占領されていたために
東西ドイツが主権を取り戻したあとも
ベルリンの西側だけは飛び地のような形で
西ドイツに属していたのだ。
その後、
社会主義の東ベルリンから
自由で経済的な発展も著しかった
西ベルリンへ脱出する人が
増加することを憂慮した東ドイツは
東西ベルリンの間に壁を作って
人口の流出を防ぐ措置を採った。
歴史的にも
有名な「ベルリンの壁」であるが、
この壁は一枚の壁ではなく
東側と西側に二枚の壁があり、
その間には数十メートルから
100メートル程度の無人地帯が設けられていた。
1989年に東西ドイツは
統一してベルリンの壁は取り壊されたが、
なぜか壁の跡地は長期間に渡って
開発されず更地のまま放置されていた。
市の中心部という
最も重要な部分に妙なスペースを
残したまま都市の開発が停滞していた一方で、
統合時に西ベルリンと経済的に大きな格差があった
東ベルリン側の住宅事情は劣悪なまま
所得水準の低い住民を抱えていたのも
ベルリンの不動産の価値上昇が
抑えられていた大きな要因だと言える。
2001年に旧西ドイツ側の
首都機能が完全にベルリンに移り、
名実ともに統一ドイツの首都となった
辺りを境に都市開発が本格化、
現時点で3,000億ユーロ（約40兆円）を
投じた首都再建が進行中なのである。
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