【P案件】シカゴの不動産、ワバッシュ（1345 WABASH）

アメリカ、イリノイ州シカゴ市。

世界的な経営コンサルティング会社、
A.T.カーニーが発表している
グローバルシティインデックスで
2015年は世界第5位にランクされている。

グローバルシティインデックスは、

ビジネス活動
人的資源
情報流通
文化的経験
政治的関与

という5つの要素を総合的に評価して
世界125都市の国際性をランキングにしたもの。

シカゴはニューヨーク、
ロンドン、パリ、東京に続く
国際都市としての評価を得ている。

シカゴは
フォーチュン500社のうち31社、
航空会社のユナイテッドや航空機メーカーの
ボーイングなどをはじめとする上場企業500社余りが
本社を構えている経済都市であり、
商品や金融の先物を扱う
シカゴマーカンタイル取引所や
オプションを取引するシカゴ・オプション取引所が
ある金融都市でもある。

2030年までには
人口1,000万人を擁する
巨大都市圏（Megacity Region）に
なることを目指しており、
企業の転入や拡大により新たな
10,000人の雇用と28億ドルの投資を見込んでいる。

［シカゴの経済指標］

都市圏総生産（GMP）：USD5,900億（全米第3位）
一人当たりの収入：USD49,071
失業率（2014年11月時点）：5.8%
人口増加率（2010年4月から2013年3月）：0.9%

［シカゴの不動産指標］

※アフォーダビリティ比率（Affordability Ratio）：3.6
持家率：45%
全住宅における集合住宅の比率：71%
空室率：3.8%
賃貸価格中央値の成長率（2014年1月から2015年1月）

※アフォーダビリティ比率は
年間世帯所得に対する住宅価格の倍率のことで、
この比率が低いほど住宅が買いやすいことを示す。
ちなみに東京は4.9、香港は17。

［シカゴのマクロ経済外観］

シカゴの都心部は2014年9月までに
専門職20,000ポストを含んだ
合計40,000ポストの雇用が増加している。

シカゴのCBD（商業中心地）では
2014年時点で542,000人が就業しており、
この数値は1991年以来最大である。

USD3億2,000万を投資した
デジタル加工の設計実験拠点の建設で
シカゴは今後先進的な加工業の中心地となる。

シカゴオヘア空港が決めた
貨物センターへのUSD2億の投資は
10,000以上の雇用を創出し、
オヘア空港は世界最大の航空貨物取り扱い拠点となる。

USD2,500万を投資した
バス交通の高速化・時短化システム
（Bus Rapid Transit System）が
2015年に稼働し、通勤の利便性が飛躍的に向上する。

［シカゴの不動産市場］

アメリカの主要都市の中でも
シカゴの不動産価格は2008年の
リーマンショック以前の最高価格から
かなり低い位置で留め置かれており、
上昇余地が大きい。

アメリカの不動産価格の主要指数である
S&Pケース・シラー・全米住宅価格指数によると
2007年のピークよりまだ20%程度低いレベルにある。

シカゴの平均賃貸利回りは
米国の主要都市のそれと比べて突出して高く、
約8%を記録している。

ちなみに
マンハッタンの平均賃貸利回りは2.7%、
ロスアンジェルス4.8%、サンフランシスコで5%、
ボストンは5.8%である。

［不動産売買と保有に関わるコスト］

シカゴにおける不動産売買と
保有に関わる税コストは以下の通り。

〈購入時〉
不動産譲渡税：0.75%
モーゲージレコーディング税：0%

〈保有時〉
所得税：15%
固定資産税：1.72%

〈売却時〉
不動産譲渡税：0.45%
キャピタルゲイン税（CGT）：20%

ちなみにニューヨークでは以下の通り。

〈購入時〉
不動産譲渡税：1.825%
モーゲージレコーディング税：2.175%

〈保有時〉
所得税：16%
固定資産税：1.5%

〈売却時〉
不動産譲渡税：1.825%
キャピタルゲイン税（CGT）：21%

（いずれも2015年9月時点でのデータ）

［サウスループ（South Loop）というロケーション］

サウスループ地区は
シカゴの中でももっとも急速に
成長を遂げている地域のひとつ。

この地区は
1970年代まで工業地帯だったが、
シカゴ市がこの地区を住宅地に変える
都市計画を打ち出してからは
大規模な再開発が行われている。

住民人口は
2000年から80%の伸びを記録しており、
シカゴマガジンによればサウスループは
シカゴでの居住に適した12地区の
ひとつに数えられている。

そのシカゴ、
サウスループに建設された

「ワバッシュ（1345 WABASH）」

は144ユニット、
15階建ての自由保有権（Freehold Title）付き
コンドミニアムだ。

シカゴの主要交通網である
CTA電車とバス、Metra電車、
シェアリング自転車のDIVVY Bikeに
アクセスしやすく交通の便が
すこぶる良いロケーションだ。

有名なグラント公園や湖にも近く、
近所でアウトドア活動も楽しめる。

「Green Roof」を採用しており、
芝生を敷き詰めた屋上に太陽光発電を
設置して自家発電をおこなっている。

これで米環境保護庁が
定めた「LEED グリーンビル認証」を受けている。

エントランスは24時間の
FOBシステムによるロックを採用しており
セキュリティも高度に完備されている。

【ワバッシュ（1345 WABASH）の特徴】

・１ベッドルーム及び2ベッドルームのアパートメント
・面積は728sqf（約68㎡）から1123sqf（約104㎡）
・鉄道のルーズベルト駅（Roosevelt Station）から1ブロックの至近距離
・小売店やその他娯楽施設からも近い
・グラント公園まで2ブロック、人気の高い湖畔のエリアまでは徒歩で行ける距離
・個人駐車場がUSD39,900で購入可能
・自由保有権（Freehold Title）
・最大50%の融資申請（LTV）が可能
・予測賃貸利回り8.2%
・スクエアフィート当たりの平均価格USD350
・最低物件価格USD249,900