【P案件】ブリスベンの不動産「エッセンス(Essence)」

「ブリスベン(Brisbane)」

はオーストラリアの東部、
クイーンズランド州の州都で
230万人の人口を擁する。

オーストラリア政府によれば
クイーンズランドは2017年を通じて
依然として最も急速な成長を遂げている州。

オーストラリア国内では
3番目の規模を要する都市で、
クイーンズランド州のGDPの
48%を生み出している。

不動産の
投資管理会社として世界的に有名な
ジョーンズラングラサール(JLL)によると、
ブリスベンは2020年までの数年間に
1年あたり5.0%のGDPの予測とともに、
世界の成熟都市の中で最も速く
成長する都市位置づけられている。

2015年からは
AUD710億(※約5,396億円)を投じた
プロジェクトであるクイーンズランド発の
LNG(液化天然ガス)の輸出が始まり、
これがオーストラリアのLNGの輸出国として地位を
世界4位から2位に押し上げるとされている。

※AUD1=約JPY76(2016年7月時点)

都市の成長に伴って
インフラへの投資も盛んであり
サウスイーストクイーンズランドでは
2031年までにAUD1,340億投じられる。

このことにより
サウスクイーンズランドは
30,000人の雇用とAUD100億の
経済規模に寄与する
デジタルテクノロジー産業の
一大基地としての地位を確立する。

こうした要因により
ブリスベンの経済規模は
現在AUD1,360億だが
2031年までにAUD2,170億に達し、
同じく雇用も50%程度伸びると予測されている。

2003年から2013年の
ブリスベンの域内総生産(GRP)の
成長率は実績ベースで平均4.2%/年。

ちなみに
オーストラリアの
同期間の経済成長率は3%なので
全体を大きく上回っている。

そうした成長の最中にある
ブリスベンは人口増加率も高く
2012年から2013年の間に2.1%、
2013年から2014年の間に1.7%を記録している。

これはオーストラリアの
主要都市の中でもっとも高い。

ブリスベンの人口は
2061年までに480万人と
現在の2倍になる見通しだ。

とりわけ
20歳から34歳の年齢層の
人口増加率は8%以上を記録しているのは
特筆すべき点である。

こうした若い世代の
労働人口が増加しているという要素は
今後の不動産市場の活性化につながる。

【ブリスベンの不動産市場】

すでにブリスベンでは
住宅の供給が間に合っておらず
現在10,000部屋以上の供給不足がある状態で
物件価格、賃貸価格ともに上昇中である。

一方で住宅認可数はなぜか
人口の伸びに関わらず低くなっている。

住宅の供給不足は
2002年から2013年の間で13,409戸。

ブリスベンの人口は
2061年までに倍以上になると
見積られている。

オーストラリアの住宅協会は
住宅建設許可のピークは2015年10月で
2016年から2017年にかけて
緩やかに減少すると発表した。

クイーンズランドでは
2016年1月に建設許可は
13.4%の減少を記録。

当然のなりゆきとして
価格と家賃は増加すると予想されており、
2016年は1㎡あたり4%から7%の
価格上昇が見込まれる。

ブリスベンの物件価格は
有名な調査会社の
BIS Shrapnelによって
2015年から2017年までの3年間で
17%成長すると予測されている。

その上昇率は
近年急激な価格上昇率を
記録しているシドニーをも7%上回る。

2016年5月時点で
空室率は2.7%という、
オーストラリアの過去の平均である
3.0%を下回る極めて低い状態である。

商品の主要購買層が
Yジェネレーション
(1980年代から1990代生まれの世代)
に移ったことで、
勤務先や娯楽施設にアクセスが良く、
メンテナンスが容易な
マンションの需要が特に伸びている。

ブリスベンの
マンション価格の中央値は
年平均6.3%の上昇を続けており、
オーストラリア全体の平均である
5.6%よりはるかに高い

2015年9月時点で
マンション及び戸建て物件の価格の
中央値は過去1年で2.4%上昇。

1ベッドルーム、2ベッドルームの
ユニットの賃貸価格は過去10年以上に渡って
年平均で4.4%の上昇を記録しており、
3ベッドルームのユニットでは年平均4.5%となっている。

2015年7月時点での
ブリスベンの平均賃貸利回りは5.5%。

オーストラリアの
8カ所の州都の中で最も高い。

一方で
住宅購入のしやすさを表す
アフォーダビリティにおいて
シドニーに比べて38%、
メルボルンに比べて14%程度
良い(住宅を保有しやすい)状態にある。

【ウールーンギャバ(Woolloongabba)】

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ブリスベンで伝統的に
もっとも活発な住宅市場は
インナーノース(都市部北部)だったが
将来的なそれはウールーンギャバが位置する
インナーサウス(都市部南部)に
移って行く傾向にある。

AUD3,090億という
巨費を投じて2031年までに
行われているインフラの整備の多くは
インナーサウスに集中している。

AUD15.4億を投じて実行される
ウールーンギャバからハーソン(Herson)への
地下鉄の連結はウールーンギャバから
ブリスベンCBDへの移動時間を7分以下に短縮する。

クイーンズランド州政府は
ウールーンギャバの人口が
2036年までに16,930人へと
現在のだいたい3倍になると見込んでいる。

ブリスベンCBDから
4kmの場所に位置する
ウールーンギャバの住民の
44%以上は専門職か管理職であり、
58%が賃貸居住者である。

ウールーンギャバの賃貸料は
過去10年間で年平均4.1%の
上昇を記録している。

ウールーンギャバの
マンションの販売価格は
2015年9月までの10年間で
1ベッドルームのユニットで年平均7.5%、
2ベッドルームのユニットで年平均7.3%
という大幅な上昇を記録した。

車やサウスイーストバス
(South East Busway System)
により交通の便が良く、
半径3km以内に5つの病院がある
好環境にあるウールーンギャバだが、
新しいマンションはまだ3%しか完成しておらず
住宅需要は極めて高い。

多数の小売店やレストランから
徒歩でアクセス可能なウールーンギャバは
ブリスベンで

「歩きやすい町」

の10位にランクされている。

3km以内にある
5つの主要な教育施設では
20,000人の留学生を含む
138,000人の学生が学んでいる。

とくにクイーンズランド大学は
オーストラリアで4位にランクされる主要大学で
8,435人の留学生を含む35,151人の学生と
5,200人のスタッフがいる。

そして
ウールーンギャバから
クイーンズランド大学には
直通の急行バスが出ている。

おおよそ3,000のベッド数と
18,850人の従業員がいる5つの病院が
半径3km以内にあるウールーンギャバは
クイーンズランドでもっとも
大規模なヘルスケアの中心である。

ウールーンギャバの雇用は
2031年までに38,565人へと
2011年比で141%増加するが、
主にこの分野で伸びる見込みである。

特に780のベッドと
6,500人のスタッフを擁する
プリンセス・アレクサンドラ病院
(Princess Alexandra Hospital)
は学術と調査のヘルスケアセンターとして
オーストラリアでも有数の施設である。

【エッセンス(Essence)の特徴】

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・活気のあるウールーンギャバの中心部に位置する新築マンション

・1ベッドルームAUD390,000より2ベッドルームAUD502,500より

・ブリスベンのCBD、主要な病院やヘルスケア施設、そしてクイーンズランド大学への交通至便

・プリンセス・アレクサンドラ病院(Princess Alexandra Hospital)から徒歩8分

・予想表面利回りは5.2%

・10%の頭金、残額は完成時に支払い

・過去最低水準の金利

・オーストラリアドル(AUD)の為替安

・着工:2016年第3四半期

・完成見込み:2017年第4四半期

【P案件】ブリスベンの不動産「エッセンス(Essence)」のお問い合わせ
https://ws.formzu.net/fgen/S2318088/

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