ドイツ・ベルリン不動産の購入手続きとコスト(2)

ドイツ・ベルリン不動産の購入手続きとコスト。

【税金】

ドイツの税方は
極めて複雑であり、
実際には税理士のアドバイスを
求めざるを得ない。

以下の情報は
包括的なものではなく、
また個人に焦点を当てたものである。

[所得税(Income Tax)]

所得税は収入について
課せられる税金である。

ドイツにおける
所得税は累進課税であり、
2014年の税率では以下の通りとなっている。

年間課税所得:EUR8,354まで
所得税率:0%

年間課税所得:EUR8,355からEUR52,881まで
所得税率:14%

年間課税所得:EUR52,882からEUR250,730まで
所得税率:42%

年間課税所得:EUR250,731以上
所得税率:45%

所得税には
賃金に課されるものと、
その他の収入に課されるものの
2種類がある。

賃金に課される
所得税(Lohnsteuer)は源泉徴収され、
その他の収入に課される所得税(Eikommensteur)は
納税者が四半期ごとに直接支払うことになる。

賃貸収入はそこから
ローンの金利負担分や管理費、
減価償却費など複数の控除分を
差し引いて算出される。

所得税それ自体に加えて
所得税額の5.5%が定率手数料として課される。

[減価償却(Depreciation)]

土地以外の不動産には
40年から50年に渡る
毎年の減価償却が適用される。

1925年以降に建設された建物は
年間2%の減価償却が適用される。

特定の建築物(Denkmalschutz)の近代化には
特別な減価償却率が適用される。

[キャピタルゲイン課税(Capital Gains Tax)]

取得から
10年以内に物件を売却した場合は
売却益に対して所得税と同率の
キャピタルゲイン税が課せられる。

10年以上保持した物件の売却益には
キャピタルゲイン税はかからない。

[付加価値税(VAT=“Umsatzsteuer or Mehrwertsteuer”)]

商品やサービスの取引額に対して
19%の付加価値税が課せられる。

書籍や主食、公共交通の
チケットなどには軽減税率がある。

【抵当権融資(Mortgage Finance)】

建設前の設計段階で
購入するオフ・ザ・プラン物件は
完成前までに十分な時間があるので
融資は売買契約書を交わしたあとに申し込むことができる。

通常は完成の6ヶ月程度前に融資の申請をする。

融資の申請をするときには
最低限以下の書類を提出する必要がある。

・パスポートなど身分証明書類(Proof of ID)
・所得証明書(Proof of income)
・過去の納税証明書(継続的な所得を証明する書類)
・物件の詳細(サイズ、ロケーション、完成時期)
・銀行の残高証明書

これらの書類を吟味して
通常は融資のブローカーが
投資家のニーズに沿って
最良のローンの申請先を決定する。

申請が完了したら、
その詳細を受け取った引受人(Underwriter)が
銀行側のリスクを査定する。

同時に検査員(Surveyor)が
物件の価値を調査・査定する。

申請が受理されれば
銀行が貸付をするための
詳細条件を記載した
貸付提案書(Mortgage Offer)が発行される。

貸付提案書に
記載されているのは
ローン期間、ローンの限度額、
金利他の条件である。

物件所有者の弁護士が
担保証券の発行と法務費用の支払いをしたら、
銀行側の弁護士は不動産譲渡手続きを開始する。

そして賃貸制限や
破産調査、借地料(借地権の場合)、
管理費が正確かどうかの確認作業をおこなう。

もしすべてが
適切に揃っていれば、
弁護士は銀行に融資資金の請求をおこなう。

購入者はこの時になって
印紙税と支払うべきすべての金額を支払い、
弁護士はそれを関係者すべてが
受け取れるように手配する責任を負う。

物件完成後に弁護士は
登記所において不動産登記を
執り行うことになる。

物件の引き渡し日に鍵を受け取る。

簡単にまとめると
以下のような手続きになる。

1.融資ブローカー、弁護士にコンタクトをとる
2.関連書類の提出
3.引受人(Underwriter)がリスク評価をおこなう
4.物件の鑑定評価をおこなう
5.住宅ローンの確約が発行される
6.購入者が最終的な支払いをおこなう

【賃貸と管理(Letting and Management)】

デベロッパーによっては
賃貸と物件管理を代行してくれるところもある。

一般的な賃貸付けと
管理のプロセスは以下の通りである。

1.テナント希望者から賃貸のリクエストがある
2.物件のオーナーに連絡、承諾をとる
3.テナント希望者の信用調査、以前の大家からの聞き取り、雇用状況のチェックをおこなう
4.賃貸契約書を交わす
5.テナントから毎月の家賃を回収し、オーナーに渡す。(オーナーが海外にいる場合、ドイツに銀行口座を持っていない場合は海外送金も行うが、費用は一般的にオーナーが負担する)
6.管理費などをオーナーに代行して支払う
7.テナントが賃貸契約を更新しない場合はオーナーから再度賃貸広告を出すか、売却するかの意向を受けて代行する
8.テナントが引き払ったあと、物件の検査をおこない、修繕が必要な場合には代行する。そして物件の消耗と損傷の修繕費用がオーナーの責任になるかテナントの責任になるかを適切に判断する

テナントとのトラブルあった際、それを適切に解決するために第三者損害賠償責任保険(Public Liability Insurance)を利用するという方法もある。

海外資産運用メールマガジン【国境なき投資戦略】

投資家として、そしてFA(ファイナンシャルアドバイザー)として海外で20年間生き抜いてきた玉利将彦が独特の視点から語る海外投資の極意

お名前(姓)
お名前(名)
Eメール

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

海外資産運用メールマガジン【国境なき投資戦略】

投資家として、そしてFA(ファイナンシャルアドバイザー)として海外で20年間生き抜いてきた玉利将彦が独特の視点から語る海外投資の極意

お名前(姓)
お名前(名)
Eメール