史上最低水準の金利。
サラリーマンという身分が
好条件とされる独特の融資習慣。
不動産賃貸事業を
おこなうことによる様々な税制的なメリット。
マイナス金利という
かつてない金融政策と
海外では珍しいほどサラリーマンの評価が高い
日本独特の融資環境の下、
税務的な自由度の高い事業主という立場を
獲得できる機会が給与所得者の目の前に訪れている。
だが投資であり
ビジネスである以上、
必ず上手くゆくとは限らない。
例えば
5,000万円の物件を購入するのに
4,000万円のローンを利用したとする。
頭金は1,000万円、
ローン比率（LTV）は80%である。
こうして取得した物件を賃貸に出し、家賃収入を得る。
ざっくりと家賃収入は
ほぼすべてローンの返済に消えてゆくが、
賃貸経営を行う際に発生する様々な費用を経費計上できる。
支払い金利や
物件を管理するための交通費や雑費、
また実際には手元のお金を使わずに計上できる
減価償却費などを計上することが可能だ。
その経費分は赤字となるので
本業の給与所得と合算して
その課税所得を減らすことができる。
それが所得税の節税につながる。
そうしながらローンの返済を続け
家賃収入を生む不動産資産を自分のものにしてゆく。
この不動産の価格が
5,000万円から6,000万円に上がれば
負債であるローン部分の比率は下がり、
資産状況は良くなる。
このときにローンの残額が
3,500万円なら差し引き2,500万円の
プラス資本になっているのでかなり健全な
資産を築けていることになる。
これなら
銀行の追加融資を受けて
新たな事業展開を行うことも容易だろう。
しかし逆に不動産価格が
5,000万円から3,500万円に下がれば
資産は負債と同額になってしまう。
それ以上下落すれば債務超過だ。
物件価格が
3,000万円にまで下がれば
500万円の債務超過となり、
この状態で物件を売却して
ローン返済に充てても500万円足りない。
500万円の預金があれば
それを不足分の返済に充てれば良いが、
そうでなければ破産してしまう可能性だってある。
もちろんこの状態で
金融機関から追加融資を
受けることはほぼ不可能だ。
これが不動産価格下落のリスクである。
また不動産を
売買するときの売買手数料や
取得時にかかる税金などで
ざっくり10%程度の費用はかかるので
実際には物件価格が10%上昇して
売買の収支はトントンであると理解すれば良いだろう。
上記の例であれば
5,500万円ぐらいに上昇すれば
元が取れるということになる。
この不動産価格の
下落リスクを避けるためには
将来価値が上昇する物件を選別して購入する、
そしてときには売却して利益を確定する
という戦略が重要である。
もちろん簡単なことではない。
日本は1980年代まで
国全体が戦後復興からの成長過程にあり、
土地や不動産の価格が
右肩上がりに上昇していた（土地神話）
だがバブル崩壊以後、
不動産価格は下落し、
その後底を打ったかたちで
上昇しているところもあるという状態だ。
つまり今後は
日本の不動産価格は以前とは違い
上昇したり下落したりということが
繰り返されてゆくと予想される。
人口も減少状態にあるので
日本全体の不動産の需要は縮小してゆくだろう。
一方で東京のように
絶えず人口が流入している場所もある。
全体の需要が減ると言っても
不動産価格は必ずしも平均的に下落するわけではなく、
価格が比較的安定する場所と
大きく下落する場所に分かれるようになるだろう。
もちろん最低でも
価格が安定する見込みのある
場所を選ばなければならない。
しかしその場所においても
時期によって不動産価格の
上昇と下落は将来的に発生するはずだ。
そのときは臨機応変に
売却と購入をおこなうことも必要。
購入して賃貸に出して
ほったらかしておくのは良くない。
金利が上昇したり、
周囲の環境が変わったりすると
不動産価格は下落しやすいので
常にこうしたことに神経を尖らせておき、
タイミングを見て売却し現金化しておく。
ちなみに物件を
購入して5年以内に売却すると
売却益が短期譲渡所得となり
30%の所得税と9%の住民税がかかるが、
6年以上所有するとそれぞれ
所得税15%と住民税5%に下がるので
物件の保有期間も戦略の一部として考慮する必要がある。
しかしこれは当然のことと言える。
不動産賃貸事業に
乗り出すということは
「商売人」
になるということである。
商売人は生き残るために常に環境の変化に適応し、
戦略を立てて果敢に行動してゆかなければならない。
今は賃貸事業者という
商売人として乗り出しやすい
機会が訪れているということである。
決して成功が約束されているわけでない。
商売を成功に導けるのは
常に新しい知識を吸収して判断し、
有効な行動を採れる自分しかいないのだ。
5月21日に開催予定の、
「財務ツールとしての国内不動産勉強会」
がその知識吸収の機会、
判断の材料となれば良いと考えている。
◆財務ツールとしての国内不動産勉強会のお知らせ◆
【場所・日時】
東京 2017年5月21日（日）10:00-11:30
※会場は参加者にメールで連絡いたします
【参加費用】
2,000円
【参加人数】
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【対象】
・賃貸マンション経営に興味のある方
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１．マンションの持ち方
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【講師】
株式会社Asucre Partners
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