不動産購入は単価が高いために
融資を利用して取り組むのが一般的である。

不動産購入のための融資には大きく分けて、

「住宅ローン」と「不動産投資ローン」

の2種類がある。

住宅ローンは
自分の住む自宅を
購入するために受ける融資で、
不動産投資ローン（アパートローン）は
購入した不動産を賃貸に出して
家賃収入を得るという不動産賃貸事業を
おこなうために受ける融資である。

原則として
賃貸目的で購入する不動産に
住宅ローンを使うことはできない。

（住宅ローンで自宅を購入したあとに
転勤などやむを得ない事情によりオーナーが
転居するなどで空いた自宅を他人に貸し出す等、
後天的に賃貸事業になってしまった場合は
そのまま住宅ローンを利用できるケースもある）

住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いは、

・審査基準
・金利

の2点にあると言って良い。

自分が住む家のための住宅ローンは
年収や返済能力が審査の基準になるのに対し、
不動産投資ローンは購入する物件の収益性に
審査の比重が置かれている。

不動産投資ローンの審査でも
年収や資産額は審査の際の考慮に入れられるが、
不動産事業単体としてきちんとした採算が
見込めるかどうかが重視されるのである。

従って
一般的に住宅ローンよりも
不動産投資ローンの審査の方が
厳しくなる傾向にある。

一方住宅ローンは
その性質上一世帯につき
一件しか利用できない。

最近では通常より金利の高い
セカンドハウスローンなど
2軒目の購入にも利用できる住宅ローンもあるが
原則住宅ローンは複数利用できないと
考えた方が良いだろう。

一方、
不動産投資ローンは
事業者の資質や事業の採算性が
審査基準に叶えば複数のローンを組んで
複数の物件を経営することが可能である。

借入金利は
住宅のローンの方が
不動産投資ローンよりも低い。

マイホーム取得は
政府も住宅ローン減税を整備するなど
国を挙げて奨励しているからだ。

ローン金利の利率は
申請者の条件によって変わってくるが、
ざっくり住宅ローンは変動金利で年利0.4%から3%、
不動産投資ローンで2%から5%（※）ぐらいである。

※2016年年末時点

住宅ローンや投資ローンの金利には
変動金利と固定金利がある。

変動金利とは
景気の動向に応じて変わる
政策金利に合わせて
ローンの支払い金利が変わるもので
固定金利は文字通り融資を受けている
一定期間あるいは全期間において
金利の変わらないものである。

変動金利と固定金利では
通常の状況では変動金利の方が利率が低い。

この理由はお金を貸す
銀行の立場に立ってみればわかりやすい。

中央銀行が決める政策金利は
変動するのに自分たちが顧客に
請求する金利を一定にするためには
銀行側はリスクを取らなければならない。

仮に政策金利が
大幅に上昇した場合には
収益が圧迫されるか最悪逆ザヤに
なってしまうことも考えられる。

そのためリスクプレミアムとして
それに見合った金利を上乗せして
設定しなければならない。

一方で政策金利に合わせて
顧客に請求する金利も変えることができる
変動金利は銀行側はリスクはないので
金利を低めに設定することが可能なのだ。

固定金利には
5年固定とか10年固定など
一定期間の金利を固定するもの、
あるいは住宅ローンのフラット35のように
全期間固定金利というものもある。

一般的には固定年数が長ければ
固定金利も高くなる傾向にある。

ローンを組むときに
変動金利と固定金利のどちらにするのが得か
というは利用者の永遠の命題であるが
将来の金利がどうなるかわからない以上
これに対する答えはない。

が、

2017年現在の
日本に限って言うと
じわじわと固定金利が有利に
なってきているかもしれない。

というのも
日本の中央銀行である日本銀行は
金融緩和策として政策金利を
マイナスにしているからだ。

マイナス金利政策の中にあっても
市中の貸出金利や借入金利が
ゼロ以下になることはない。

ということは
変動金利も固定金利も
ギュッと圧縮されるように金利0%に近づく。

すなわち
ゼロに向かって下がる余地の大きい
固定金利とそれが限られている
変動金利の差が詰まってくるということなるのだ。