住宅ローンや事業用ローンを
利用して不動産物件を購入した場合、
その融資返済の重要な戦略に
「繰上返済」と「借り換え」
がある。
「繰上返済」とは
毎月決められた返済額に加えて
ローンの一部をまとめて返済すること。
繰り上げ返済した分は
元金返済にあてられるので
将来的に元金に対してかかるはずの利息が減り
返済総額を少なくすることができる。
繰り上げ返済には
期間短縮型と返済額軽減型の2種類がある。
期間短縮型は
繰り上げ返済後も
月々の金額を変更せずに返済してゆき、
当初の予定よりも返済期間を短くしてゆくもの。
返済額軽減型は
繰り上げ返済後に返済期間を変えずに
月々の返済金額を減らしてゆくものだ。
「借り換え」は
現行の借入れよりも低い金利での
ローンを利用できる機会が来たときに
そちらで新たに借入を起こし、
その資金でより金利の高い既存のローンを
返済してしまうものである。
それによりローンの
返済総額を減らすことができるのだ。
繰上返済も借り換えも
返済利息というコストを
削減するための活動である。
手元資金が増加したときや
金融機関から低金利のローンをオファーされた場合、
綿密に大胆に行動することが求められる。
多くの場合
繰上返済と借り換えのどちらかを選択するが、
繰上返済をおこなったあとに
借り換えをするという複合技を使うこともある。
繰上返済は一般的に
早くおこなえば早くおこなうほど
有利だと言われている。
通常月々のローン返済は
元本と利息を均等に返済してゆくが、
繰上返済部分はすべて元本の返済に充てられるからである。
元本が減るということは
将来数十年に渡ってその部分に
付いてくる金利がカットできるということ。
例えば3,000万円を返済期間30年、
2%の全期間固定金利で利用しているローンがあるとして
10年経過時（残り年数20年）のときに
200万円の繰り上げ返済をおこなうとざっくり期間短縮型で90万円、
返済額軽減型で40万円程度の支払い金利を削減することができる。
期間短縮型の方が返済額軽減型、
どちらにもメリットとデメリットがある。
上記の例に従うと
期間短縮型の方が返済額軽減型よりも
将来の金利削減効果は高く、
また完済して物件を純資産にできる時期も早いが
その分期間短縮型は月々の返済金額は高い。
また返済期間が短縮されるため
住宅ローン契約者が死亡または高度障害になった場合に
死亡保険金で住宅ローンを清算する団体信用生命保険（団信）の
適用期間も同時に短くなるといのもデメリットに数えられるかもしれない。
また、もし途中で
借り換えの機会が訪れたときに返済期間が短いと
年収に対する返済額の割合である返済負担率が高くなって
審査で不利になることもある。
借り換えは既存のローンの期間内で
返済期間を設定するのが条件となっているからだ。
金利が変動期に入っている場合も
臨機応変な繰上返済の戦略が必要になる。
金利が上昇局面にある場合に
変動金利のローンを利用していれば
将来的に金利負担が上ってしまうので、
その場合はさっさと返済してしまった方が良い。
逆に固定金利を
利用していて金利が下落局面になった場合も
早期に返済してしまった方が良い。
だがこのパターンのときは
もうひとつの返済戦略として
借り換えが視野に入ってくる。
借り換えは繰上返済と違い
手元の資金をあまり減らすことなく
金利削減効果が期待できるというメリットがある。
また固定金利を変動金利に変更したり、
その逆をおこなったりと借入金利の
タイプを変更することも借り換えの機会に可能となる。
固定金利で
ローンを組んでいるとして
金利が下がり始めその後しばらく
段階的に下がってゆくと読んでいれば
変動金利のローンに借り換える。
上昇局面ではその逆をおこなう、
といった具合に返済戦略を組んでゆく。
一方借り換えの場合、
繰上返済と比較してサービス利用時の
手数料負担が思いという側面がある。
以下は借り換え時に
発生する一般的な手数料である。
事務手数料：3～5万円
印紙税：1,000万円超から5,000万円以下は2万円
登録免許税：借入額から算出
登録手数料：10万円前後
保証料：1,000万円あたり約20万円
団体信用生命保険料：金利に含まれる場合は0.3％程度
要するにこの手数料を負担しても
将来的な金利負担の合計額の
削減効果の方が大きければ借り換えの方が
有利ということになる。
ただ、繰上返済にしても
借り換えにしてもまとまった金額の返済は
手数料負担によって一時的に家計を圧迫することになる。
金利の削減に走るあまり
手元の現金を減らし過ぎて、
突発的な出費に対応できなくなることも考えられる。
正しい知識を身につけて、
自分の経済的な環境を充分の把握して
多面的な検討のうえで戦略を練る
必要があるのは言うまでもない。
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