投資対象としての
中古のワンルームマンションの
区分所有投資のメリットとデメリットを
新築ワンルームマンション、
中古ファミリー向けマンション、
そして区分所有と一棟買い投資との比較でまとめてみたい。

【中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションの比較】

ワンルームマンションという
不動産物件としてのスペックは同じなので
比較ポイントは「中古」であるか「新築」であるかということ。

ロケーションや面積、
階数等の条件が同じであれば
販売価格はもちろん新築の方が高いが、
家賃も中古よりは高く取れる。

賃貸利回りという点では
大同小異というところだろう。

だがなぜか日本のマンションは
登記をした瞬間に市場の評価では
中古マンションという扱いになってしまい、
価格が2割ほど下がってしまうという習慣がある。

新築扱いの家賃が取れるのも
ほぼ最初のテナントに限られる。

新築時に2,500万円で
売られていた20m2のワンルームマンションが
すぐに2,000万円に下がり、
家賃水準も2人目のテナントを迎えたときから
中古マンションのそれになってしまうということは珍しくない。

新築マンションには
相場の価格に加えて営業費用、
モデルルーム費用、広告宣伝費が
上乗せされているからだ。

一方、
中古マンションは
すでにその地域の相場で
こなれた価格になっているので
25年とか30年の相当な築古でなければ
価値はそれほど変わらない。

東京都心部など需要が
逼迫している地域では建物の経年よりも
ロケーションによる相場形成の影響が強いからだ。

【中古ワンルームマンションと中古ファミリー向けマンション】

中古という条件は同じで
1Kのワンルームマンションと
2LDK、3LDKというファミリー向けマンションを
投資用に保有する場合の比較する。

購入価格が低く、
賃貸価格も低いワンルームマンションと
購入価格と賃貸価格が高いファミリーマンションは
利回りの面ではそれほどの変わらない。

一番の違いはテナントの
入れ替わる頻度だろう。

単身者が住む
ワンルームマンションは
テナントの入れ替わりが多く、
ファミリー向けマンションは
テナントが長時間に渡って定着する傾向がある。

ワンルームマンションは
1年とか2年のスパンで
新しいテナントを探さなければらならない。

だが総務省統計局の国勢調査によると
日本では2010年を境に単身世帯の数が
ファミリー世帯の数を上回った関係もあり、
ワンルームマンションのテナントは
見つかりやすい傾向にある。

逆にファミリーマンションは
退居があると長期間空室になりやすい。

つまり
賃貸需要の高い東京都心などにおいて
ワンルームマンションはファミリー向けと比べて
空室リスクの低い物件だと言える

【区分所有と一棟所有】

マンション・アパートを
一部屋単位で持つ区分所有と
建物を丸々所有する一棟保有の比較ではどうか。

両者のもっとも
大きな違いは物件の
単価であることは間違いがない。

一棟のマンション・アパートには
数部屋から数十部屋のユニットが含まれているので
当然購入価格は高くなる。

投入資金の多寡という面において、
はじめて不動産投資を始める場合に
参入がしやすいのは単価の低い
区分所有であるといえるだろう。

しかしどの商品にも言えるように
まとめて購入すればひとつあたりの
平均購入単価が下がるのは不動産も同じ、
なので一戸あたりの平均購入単価は
一棟所有の方が低い。

一方で一部屋から挙がってくる
家賃は区分所有の部屋と変わらない。

つまり双方とも
空室がないという前提で
一棟所有の方が利回りが高い、
つまり「投資効率が良い」ということになる。

区分所有と一棟所有を比べた場合、
この「空室リスク」の捉え方がもっとも重要な
ポイントになるのではないかと思う。

マンションを一部屋所有している状態で
テナントが入っていれば家賃は100%の受け取れるが、
空室になったらゼロである。

一棟マンション・アパートの場合、
1室、2室と空室が増えると利回りは下がるが
10室すべて空室にならない限り収入が
ゼロになることはない。

だが仮に同じぐらいの
資金を投入して数件の物件を所有するならば
区分物件投資でも似たような空室リスク回避は可能になる。

複数の区分物件を保有する場合、
それらをいくつか性質の異なる
ロケーションに配置することにより
更なるリスク分散が可能になるという特徴がある。

不動産賃貸経営をすると
周囲の環境の変化の影響を
受けることも少なくない。

例えば近くにあった
会社や大学などが別の場所に移転して
付近で部屋を借りる人が少なくなったということが
起こると空室のリスクが高まる。

そこに一棟マンション・アパートを
持っていればその全てがリスクに晒されることになるが
複数の区分物件のうちのひとつがそこにあっても
別の地域にある他の物件悪影響は一部のみということになる。

つまり株式投資に例えるならば
区分物件の複数所有は分散投資、
一棟保有は一点買いという感じだろうか。

細かい点を見ると
メリット・デメリットは
まだいろいろ出てくるが
ワンルームを基準に他の不動産物件と
比較するとざっくりこのような感じになるだろう。